最近房地产圈的事儿挺有意思，一边是房企把手里的地退回去，一边却还有楼盘卖得热火朝天，这到底是怎么回事呢？咱们就来聊聊 2025 年 7 月楼市里这些让人琢磨的事儿。
7 月 28 日，华发股份发了个公告，说要把深圳前海冰雪世界项目的 7 宗商业用地退给政府，深圳土储中心打算用 44.05 亿元收回去。这可不是单例，从 2024 年 11 月华侨城武汉的一个 TOD 项目土地被收储，到 2025 年 1 月中国金茂把浙江湖州的 4 幅地块交给当地管委会收储，国央企退地的情况越来越多。这些要退的地大多有个共同点，就是规划里办公用地占了九成以上，现在别说卖了，就算分割着卖都难。“商业办公项目现在太难了，政府收回去后，很可能会改成住宅用地。”
不过，就在这些房企退地止损的时候，有些地方的房子却卖得特别好。华发这次退地预计要亏 13 亿元，差不多是 2024 年净利润的一半，但同一时间，北京、上海的一些改善型楼盘却卖得火热。7 月北京朝阳的 “和光悦府” 开盘当天就卖了 92%，上海浦东的 “滨江壹号” 两个小时就卖光了。都是房地产行业，都在同一个市场环境下，差距咋就这么大呢？
房企们也在想办法应对。7 月 26 日，金地集团宣布要调整组织架构，把区域公司砍掉，从原来的三级管理变成 “总部 - 大区 - 地区公司” 的 2.5 级模式。这让人想起三个月前碧桂园的改革，他们说改革后决策效率提高了 30%。但这种 “瘦身” 能不能扛过当下的市场寒冬，还不好说。有人发现，金地保留的 10 个地区公司全在一二线城市，东北区域被打包成一个，三四线城市基本被放弃了。
再看看税收数据，也能看出点门道。财政部 7 月发布的数据显示，房产税收入同比增长 12%，可土地增值税却跌了 17.6%。这一增一减，其实说明房地产市场正在变天：房屋交易这一块越来越冷清，而持有房屋的相关税收在增加。像杭州、成都这些新增的房地产税试点城市，持有环节的税收增长了 15%，这意味着房东们要为手里的房子多掏钱了。
二手房和新房市场的情况也反差挺大。7 月百城二手房均价同比跌了 7.26%，但新房均价却微涨了 0.18%。国家统计局的数据更有意思，他们公布的新房均价是 16723 元 /㎡，比中指研究院的低了 154 元，就因为统计的时候把别墅排除了。这就跟市场的现状一样，高端市场还挺热闹，刚需市场却挺冷清。
万科和万物云的债务处理也成了房企自救的一个例子。万科打算用商品房、车位甚至公司股权来抵欠万物云的 2.57 亿元债务。这种 “左手倒右手” 的办法能撑多久呢？其实不光万科，2025 年 5 月融创也用南京的一个项目抵了 1.8 亿元的工程款。要知道，房企总的负债可有 65.8 万亿元呢。
7 月 30 日开的中央政治局会议，对房地产就提了一句 “高质量开展城市更新”。没有什么救市的大招，也没有宽松的信号，这反而让深圳城中村改造的数据更值得关注 —— 改造带动当地建材采购增长了 45%，装修市场规模扩大了 28%。或许以后房地产的机会，不在拿地盖新楼这套老办法里，而在对存量房的更新改造上。
现在的市场就是这么分裂，盐城的房子要 28 个月才能卖完，连云港得 31 个月，可上海浦东的楼盘两个小时就卖光了。这说明房地产的下半场，不是所有房企都能留下来。那些还在纠结是退地还是拿地的房企，真该想清楚了，能活下来的，往往不是什么都想要的，而是知道自己该要什么的。
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